SOBRE LA CELEBRACIÓN DE JUNTAS DE PROPIETARIOS

 

---

Recomendaciones del Colegio de Administradores de Fincas sobre la celebración de Juntas de Propietarios.

El Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid, en relación al Real Decreto 926/2020, publicado en el BOE de 25 de octubre, y por el cual se declara el estado de Alarma, y su automática entrada en vigor, informa sobre aquellos asuntos que afectan a la celebración de las Juntas de Propietarios:

 

PRIMERO

En la Exposición de Motivos de este RD hace referencia expresa a:

1.  En el momento actual en España, al igual que en la mayoría de países europeos, se registra una tendencia ascendente en el número de casos.
2. Entre las intervenciones no farmacológicas establecidas por los organismos internacionales, destacan algunas medidas dirigidas a evitar la agrupación de personas sin relación de convivencia y mantener el distanciamiento entre ellas.
3. Existe evidencia de que el contacto social, en espacios tanto abiertos como cerrados en los que no se guardan las debidas medidas de distanciamiento y prevención, conlleva un alto riesgo de transmisión del virus. 
4. El estudio de los brotes notificados por las comunidades autónomas revela que son los encuentros familiares y sociales, bien en el ámbito privado o público el principal entorno en el que se producen agrupaciones de casos, suponiendo casi un tercio de los brotes e implicando más de una cuarta parte de los casos.
5. En esta línea, la limitación del tamaño de los grupos en lugares públicos y privados y la reducción de contactos entre personas no convivientes forman parte del conjunto de medidas sociales y de salud pública de la estrategia integral de la Organización Mundial de la Salud para contribuir a detener las cadenas de transmisión de persona a persona y el control de brotes. 
6. En este sentido, se consideran eficaces y apropiadas medidas como la limitación del número de personas no convivientes, la relación en burbujas sociales estructuradas en grupos de convivencia estable y permanecer en el domicilio, evitando desplazamientos que no se consideren imprescindibles.

SEGUNDO

En el cuerpo normativo del Real Decreto se establece:

1. A los efectos del estado de alarma, la autoridad competente será el Gobierno de la Nación.
2. En cada comunidad autónoma y ciudad con Estatuto de autonomía, la autoridad competente delegada será quien ostente la presidencia de la comunidad autónoma o ciudad con Estatuto de autonomía, en los términos establecidos en este real decreto.
3. El estado de alarma declarado por el presente real decreto finalizará a las 00:00 horas del día 9 de noviembre de 2020, sin perjuicio de las prórrogas que puedan establecerse.
4. La permanencia de grupos de personas en espacios de uso público, tanto cerrados como al aire libre, quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes y sin perjuicio de las excepciones que se establezcan en relación a dependencias, instalaciones y establecimientos abiertos al público. La permanencia de grupos de personas en espacios de uso privado quedará condicionada a que no se supere el número máximo de seis personas, salvo que se trate de convivientes.
5. En el caso de las agrupaciones en que se incluyan tanto personas convivientes como personas no convivientes, el número máximo a que se refiere el párrafo anterior será de seis personas.

 

CONCLUSIONES

Este Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid entiende que la propia declaración del Estado de Alarma, debido a una tendencia ascendente en el número de casos por motivos de contacto social en espacios públicos y privados, busca evitar situaciones de contagio de riesgo vinculadas no solo a actos y eventos sociales y familiares sino también a reuniones.

La Comunidad de Madrid establece que las reuniones de trabajo, entre las que se incluyen las juntas de propietarios, se pueden celebrar con unas condiciones de aforo determinadas (75% con carácter general, y 50% en zonas confinadas) y guardando todas las medidas de seguridad, tanto en espacios interiores como abiertos.

 

RECOMENDACIONES

Sin perjuicio de cualquier otra interpretación que pueda hacerse, el criterio de este Colegio Profesional de Administradores de Fincas de Madrid es el siguiente:

1. Evitar la celebración de juntas de propietarios ordinarias y extraordinarias

Desde el comienzo de la crisis sanitaria, este Colegio Profesional ha recomendado que se no se celebrasen juntas de propietarios, habida cuenta de la situación creada por la pandemia del Covid-19, dilatando su celebración para el año que viene.

2. Si por razones de urgencia fuese imprescindible su celebración, con la finalidad de garantizar la seguridad de las personas asistentes a la misma, se aconseja que no se superen los seis asistentes (incluidos el Secretario-Administrador).

Desde CAFMadrid entendemos que la celebración de Juntas de Propietarios que no estén justificadas por asuntos urgentes e inaplazables supone asumir una responsabilidad de poner en riesgo la salud de los asistentes y la de los convivientes, cuando desde todas las administraciones públicas se aconseja reducir a lo imprescindible el nivel de contactos y permanecer el menor tiempo posible en lugares cerrados.

Además, la situación actual sanitaria de riesgo extremo limita y dificulta el derecho de asistencia a la Juntas de Propietarios que tiene todo comunero, así como la emisión del voto correspondiente sobre los asuntos que configuran el Orden del Día.

SUCESIÓN AB INTESTATO

Un problema muy frecuente que se les presenta a los Administradores de Fincas, en la gestión diaria de sus comunidades, es el hecho de que un propietario de una vivienda o local de la Comunidad de Propietarios administrada, fallezca sin herederos directos o colaterales, surge inmediatamente la pregunta sobre que se debe de hacer en estos supuestos, la solución viene dada por el art. 956 del Código Civil, el cual determina que la sucesión ab intestato, en último lugar aparece el Estado, cuando no existen herederos legítimos. 

Con fecha 28 de junio de 2019, se ha dictado Sentencia por el Tribunal Superior de Justicia de Madrid, la cual puede ser de ayuda para la solución creada por dicha situación, y a la que puede tener acceso pinchando aquí. http://www.poderjudicial.es/search/contenidos.action?action=accessToPDF&databasematch=AN&reference=b0e3320593127da2&publicinterface=true&optimize=20190820&encode=true

Es importante la sentencia, en el sentido de que se soluciona el problema de la titularidad de la vivienda o local, en el sentido de que el nuevo propietario tendrá que hacerse cargo de las cuotas comunitarias, por el plazo de la afección real, prevista en el art. 9 de la LPH, y en su caso el Estado como heredero de la vivienda y local, vendría obligado a pagar el importe de las cuotas ordinarias y derramas que se hayan aprobado. Asimismo, es de subrayar que la mera puesta en conocimiento de la Agencia Tributaria de la situación creada por la herencia ab intestato, da derecho a quien lo haga, a un premio del 10 % del precio del remate, cuando se subaste la vivienda o local. Legalmente el Administrador de la Finca, tiene vedado el acceso a este premio.

NUEVAS CATEGORIAS DE ERTES

Se ha publicado el Real Decreto-ley 30/2020, de 29 de septiembre, de medidas sociales en defensa del empleo cuyo texto completo puedes consultar en el siguiente enlace:

https://boe.es/boe/dias/2020/09/30/pdfs/BOE-A-2020-11416.pdf

Se crean tres nuevas categorías de ERTE de fuerza mayor. Sólo una modalidad, para empresas incluidas en determinados sectores y su cadena de valor, disfrutarán de una prórroga automática de sus actuales ERTEs.

Los otras dos modalidades -llamadas ERTE por impedimento de actividad y ERTE por limitación de actividad- exigen que la empresa los tenga que solicitar, lo que supone que al ser nuevos, si la empresa desea despedir tiene que esperar de nuevo los seis meses a contar desde el día en que sea aprobado el ERTE. Y si ya tenían otro ERTE, esperarán a que se acabe el plazo anterior y, a partir de ese día, contar otros seis meses.

 

1.- Empresas pertenecientes a sectores con una elevada tasa de cobertura por expedientes de regulación temporal de empleo y una reducida tasa de recuperación de actividad

Se considerarán empresas con una elevada tasa de cobertura por expedientes de regulación temporal de empleo y una reducida tasa de recuperación de actividad las que desarrollen una actividad que se clasifique en alguno de los códigos de la Clasificación Nacional de Actividades Económicas (CNAE-09) recogidos en el acuerdo.

También podrán incluirse en este apartado las empresas cuya actividad económica dependa mayoritariamente de las empresas cuyos CNAE se recogen en la norma o formen parte de su cadena de valor, es decir, que puedan acreditar que en el año 2019 la mitad de su facturación haya dependido de manera directa de aquellas empresas o bien si dependen de manera indirecta de las empresas incluidas en el listado de códigos CNAE – 09

El acuerdo establece que las empresas de las dos categorías anteriores, que prorroguen automáticamente el ERTE de fuerza mayor hasta el final de enero de 2021, tendrán exoneraciones en las cuotas a la Seguridad Social de sus trabajadores (tanto reactivados como suspendidos) devengadas en los meses de octubre, noviembre y diciembre de 2020 y enero de 2021.

Las exoneraciones serán del 85% para las empresas con menos de 50 trabajadores y del 75% para las que tienen 50 trabajadores o más tanto para los trabajadores suspendidos como para los que se reincorporen a sus puestos de trabajo. 

Este concepto de empresa resulta de aquellas que, desde el principio de la crisis sanitaria hasta la fecha, no han llegado a recuperar a las personas trabajadoras reguladas en porcentajes significativos (menos del 65 por ciento de personas trabajadoras recuperadas de los expedientes de regulación desempleo) y que además pertenecen a sectores específicos (más del 15 por ciento de personas reguladas del total de afiladas al régimen general en un CNAE concreto). 

Estas mismas condiciones se extenderían también a las empresas que formen parte de la cadena de valor de las especialmente afectadas. Estas entidades deberán presentar ante la autoridad laboral correspondiente entre el 5 y el 19 de octubre la solicitud de declaración como empresas dependientes o integrantes de la cadena de valor de otra empresa.

Se entenderá que son integrantes de la cadena de valor las empresas cuya facturación durante 2019 se haya generado, al menos, en un 50% en operaciones realizadas de forma directa con “empresas especialmente afectadas por la pandemia”, así como aquellas compañías cuya actividad real dependa indirectamente de ellas.

Se mantendrán estas mismas exoneraciones en sus cotizaciones a la Seguridad Social (85% en el caso de empresas de menos de 50 trabajadores y del 75% en empresas de más de 50 trabajadores) en caso de que las empresas de los CNAE o de la cadena de valor que inicien un ERTE por causas económicas, técnicas, organizativas o de producción a tras la finalización de un ERTE de fuerza mayor, una vez entre en vigor el Real Decreto Ley que recoja este acuerdo.

 

2.- ERTE por impedimento.

Las empresas de cualquier sector o actividad que vean impedido el desarrollo de su actividad como consecuencia de las nuevas restricciones o medidas adoptadas a partir del 1 de octubre de 2020, tanto por autoridades nacionales como extranjeras, podrán acogerse a los beneficios de los ERTE.

En el caso las empresas que vean impedido el desarrollo de su actividad en alguno de sus centros de trabajo como consecuencia de las medidas sanitarias podrán solicitar un “ERTE por impedimento”.

Estas empresas tendrán una exoneración en sus cotizaciones a la Seguridad Social durante el periodo de cierre y hasta el 31 de enero de 2021, que será del 100% de la aportación empresarial durante el periodo de cierre y hasta el 31 de enero si tienen menos de 50 trabajadores y del 90% si tienen 50 trabajadores o más.

 

3.- ERTE por limitación.

Las empresas o entidades que vean limitado el desarrollo de su actividad en algunos de sus centros de trabajo como consecuencia de decisiones o medidas adoptadas por autoridades españolas, podrán solicitar a la autoridad laboral un “ERTE por limitaciones”.

En este caso, las exoneraciones en las cotizaciones a la Seguridad Social para los trabajadores suspendidos serán decrecientes entre los meses de octubre de 2020 y enero de 2021 en base a los siguientes porcentajes:

• Para empresas de menos de 50 trabajadores: 100% en octubre, 90% en noviembre, 85% en diciembre y 80% en enero 2021
• Para empresas de 50 trabajadores o más: 90% en octubre, 80% en noviembre, 75% en diciembre y 70% en enero 2021

Las personas trabajadoras afectadas por un ERTE mantendrán el “contador a cero” para aquellas personas que sean afectadas por un despido objetivo, individual o colectivo, u otro basado en cualquier causa, que sea declarado improcedente, durante el año 2021, o si se extingue su contrato temporal dentro de este año.

Como en el acuerdo anterior, en las empresas acogidas a ERTE no podrán realizarse horas extraordinarias, establecerse nuevas externalizaciones de la actividad, ni concertarse nuevas contrataciones, sean directas o indirectas salvo por razones de formación, capa u otras razones objetivas y justificadas.

También se mantienen los límites fijados en los anteriores acuerdos sobre el reparto de dividendos y la prohibición de radicarse en paraísos fiscales para las empresas que quieran acogerse a ERTE.

Se reconocerá una prestación extraordinaria de desempleo a las personas trabajadoras con contrato fijo discontinuo o que realizan trabajos fijos y periódicos que se repiten en determinadas fechas, que hayan resultado afectadas por un ERTE durante el periodo teórico de actividad. 

Podrán percibir también esta prestación las personas trabajadoras con contrato fijo discontinuo no afectadas previamente por ERTE que hayan agotado las prestaciones o subsidios a las que tuvieran derecho si así lo solicitan.

CAFMADRID